2014년 1학기부터 새롭게 “있을법한” 코너를 맡게 되었다. 생활주변에서 흔히 일어나면서도 반드시 알아야 되거나, 재미있는 내용을 중심으로 이 코너를 꾸며나가도록 하겠다. 첫 번째 주제는 “1인 가구의 임대차”와 관련한 법률분쟁을 다루어보도록 하겠다. 대학생들 뿐 만 아니라 미혼 (비)직장인이나 소위 기러기 아빠 등 혼자서 방 혹은 집을 임차하여 사는 경우가 매우 많다. 2013. 가을 서울 돈암동에서 실제 발생한 사건이다.

천송이는 33세의 미혼 직장여성인데 공인중개사의 말을 믿고 20가구가 사는 다가구 주택의 방 하나를 임차하였다. 그 주택의 시가는 14억쯤 하고 보증금이 가구당 평균 5천 5백 원이며, 1순위로 근저당권은 1억 밖에 없으므로 안심해도 된다는 공인중개사의 말은 믿을 만하다는 주위의 말도 있었다. 천송이는 자신 있게 임대차계약을 체결하고 곧바로 주민등록을 옮기고 확정일자까지 받고는 안심하였다. 이 경우 일반적으로는 천송이의 생각은 타당하다. 그녀는 확정일자 있는 임차인으로서 우선변제권(경매 등의 경우에 자신의 임차보증금을 우선적으로 보장받음)을 주장할 수도 있고, 대항력(자신의 보증금을 받기 전에는 방을 비워줄 수 없다고 버팀)을 선택적으로 주장할 수 있기 때문이다.

그러던 어느 날 천송이씨는 도민준이라는 사람으로부터 내용증명을 받게 되는데 청천벽력이었다. 집주인(임대인)이 위 저당권의 목적이 된 채무를 갚지 못하여 집은 경매에 넘어가게 되었고, 도민준은 위 주택을 경매를 통하여 경락(競落)받아 대금을 완납하였기 때문에 그 주택은 자신의 소유가 되었으므로 방을 비워달라는 것이었다. 자초지종을 알아본 즉, 위 주택이 경매에 넘어가게 되었고, 법원 위탁의 집행관이 부동산현황조사를 나와 임차인이 거주하지 않자 동사무소에서 대항력이 있는지 여부도 확인하지 않은 채 단순히 조사서에 불명확이라고 기재하였다. 임차인통지서(특정 기일까지 나한테 배당해주세요라고 신청하라는 안내문) 역시 우체국 집배원이 1일 1회 3일 연속으로 와서는 천송이가 없자 그냥 ‘폐문부재(廢門不在)’로 처리하였던 것이었다.

결론부터 말하면 천송이는 억울하지만 도민준의 요구를 들어줄 수밖에 없다. 민사집행법 제104조 제2항은 “법원은 매각기일과 매각결정기일을 이해관계인에게 통지하여야 한다.”라고 규정하고 있고, 제3항은 “제2항의 통지는 집행기록에 표시된 이해관계인의 주소에 대법원규칙이 정하는 방법으로 발송할 수 있다”라고 규정하고 있으며, 민사집행규칙 제73조 제2항은 “제1항의 통지는 집행기록에 표시된 주소지에 등기우편으로 발송하는 방법으로 할 수 있다”고 규정하고 있다. 위 법조문에 대하여 대법원은 임차인은 이해관계인에 해당하지 않는다고 보고 있고, 현황조사의 문제점 역시 국가에 대하여 위법을 논할 수 없다고 보고 있기 때문이다.

이에 따라 단순히 발송송달(천송이가 통지서를 받았느냐와 관계없이 법원이 발송하기만 하면 된다는 것)로 처리하였던 것이었다. 나아가 선순위 근저당권이 경매로 인하여 소멸하는 경우, 후순위 임차인은 경락인(낙찰자)에게 대항력을 주장할 수 없다는 것이 대법원 판례이기 때문이다. 이 글을 읽은 독자들은 임대차계약을 할 때, 근저당이 있는 경우 무조건 피하고 볼 것이고, 이웃과 주기적으로 대화하여 경매 등이 진행되고 있는지 여부를 자주 확인할 필요가 있음을 명심하기 바란다.

이문희 기자 다른기사 보기

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