자취방 전대나 양도할 때 주의하세요!
자취방 전대나 양도할 때 주의하세요!
  • 서승원·이정숙 기자 정리= 이상은 기자
  • 승인 2017.09.19 14:52
  • 호수 1431
  • 댓글 0
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생활비 아끼려다 ‘계약해지’ 당할 수도 집 주인 동의 ‘필수’·사후동의도 가능

재학생 A 씨는 지난 여름방학 잠시 자취방을 내놓았다. 우리 대학 페이스북 커뮤니티 ‘단국대학교 대신말해드려요’에 글을 올리니 5분 만에 댓글 10개가 달렸다. A 씨는 “계절학기도 듣지 않는다면 거의 3달 가까이 자취방을 비우는 셈”이라며 “한 푼이라도 아끼기 위해서는 어쩔 수 없는 선택”이라고 말했다.

최근 대학가에서 방학 중 자취방을 내놓는 현상이 빈번하게 발생하고 있다. 이는 전대와 양도 두 가지의 형태로 이뤄진다. 전대란 집주인과 먼저 계약한 기존 전차인과의 계약이 유효한 상태에서, 전차인은 다시 또 다른 전차인과 새로운 거래 관계를 형성하는 것이다. 양도란 기존 임차인과의 계약이 파기되고, 새로운 양수인과 임대인 사이에 계약이 성립되는 것이다(일러스트 참조). 계약 기간에 일시적으로 자취방을 비우게 된다면 전대를, 계약 기간이 끝날 때까지 자취방을 비우게 될 경우 양도를 하는 것이다.

실제로 지난 여름방학을 앞둔 6월 말부터 약 50개의 ‘자취방 전대 및 양도’ 게시글이 우리 대학 페이스북 커뮤니티(단국대학교 대나무숲, 단국대학교 대신말해드려요)에 올라왔으며, 지난 14일에 올라온 게시글도 댓글이 10개 이상 달리는 등 여전히 인기를 끌고 있다. 자취방 전대나 양도는 학내 커뮤니티를 중심으로 이뤄지며, 최소 5개에서 많게는 40개가 넘는 댓글이 달린다.

그렇다면 자취방 전대 및 양도가 빈번히 발생하는 이유가 무엇일까. 대부분 대학가 원룸이나 고시텔 임대인은 장기 임대차 계약을 선호해 1년 단위로 세입자를 받는 것이 보통이다. 그렇기 때문에 방학 동안 고향이나 여행을 가게 돼 자취방을 비울 시에도 월세를 지급해야 하는 아이러니한 상황에 직면하기 마련이다. 이에 임차인은 자취방을 사용하지 않는 기간 동안 다른 세입자를 구하는 것이 일반적이다. 이러한 경우 기존 임차인은 집을 비운 동안 월세를 받을 수 있고, 단기 세입자는 부동산 중개료나 이사 비용, 보증금이 들지 않으며 가전제품 등 생활필수품 구입에 필요한 돈을 절약할 수 있다는 장점이 있다.

그러나 자취방을 전대 및 양도할 때 주의할 필요가 있다. 대한민국 민법 제629조(임차권의 양도, 전대의 제한)에 따르면 임차인은 임대인의 동의 없이 그 권리를 양도하거나 임차물을 전대하지 못하며, 임차인이 전항의 규정에 위반한 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다. 임대인, 즉 집주인의 사전 혹은 사후라도 동의를 받아야만 법에 저촉되지 않는 것이다.

하지만 대개 이 사실을 모르고 있으며, 설령 안다고 하더라도 임대인의 동의를 받는 과정을 자체적으로 생략하는 것이 대부분이다. 실제로 지난 여름방학 중 자취방을 전대한 경험이 있다는 B 씨는 “임차인과 세입자 모두에게 합리적이고 효율적인 시스템이라고 생각했다. 이미 자취방 전대나 양도가 성행하고 있어 동의를 받아야 한다는 생각조차 하지 못했다”고 말했다.

이에 천안캠퍼스 근처에서 원룸텔을 운영하는 이영원(50) 씨는 “처음에는 한 명의 학생과 계약을 했는데 계약이 끝나갈 때쯤 보니 다른 학생이 방을 쓰고 있거나, 여러 명이 방을 쓰고 있어서 당황했다”며 고충을 토로했다.

한편 자취방 전대나 양도로 인한 2차 피해 역시 우려되는 상황이다. 허위매물을 올리거나, 임차인이 전세 계약금만 소액 걸어놓고 집주인인 척 행동하며 또 다른 세입자에게 보증금과 월세를 받을 수 있기 때문이다. 죽전캠퍼스에서 부동산을 운영하는 이선희(49) 공인중개사는 “이처럼 이중계약을 맺을 때 임차물이 진짜 등기부 등본에 올라와 있는지, 계약하기 전 몇 명의 임차인이 있는지를 파악하고 있어야 2차 피해를 막을 수 있다”고 조언했다.

법률상담센터 센터장 오승진(법학) 교수는 “전대나 양도 모두 이미 연체된 월세에 대해서 새로운 세입자가 갚을 의무는 없다. 다만 전대할 경우 파손된 기물이나 세입 이후 밀린 월세에 대해서 두 전차인은 모두 책임을 질 수 있다”고 설명했다. 이어 임대차 계약 시 임차인끼리 하는 것보다 임대인과 같이하는 편이 피해를 최소화할 방법이라고 덧붙였다.

임대차 계약 시 피해를 입었을 경우 법과대학의 법률상담센터에 상담을 요청할 수 있다. 법률상담센터에서는 법률 상담을 상시 진행하고, 모든 상담은 무료로 진행되며 오프라인은 물론 온라인 상담도 가능하다.

용어설명

임대인(=전대인): 집주인, 집을 빌려주는 공급자

양도 => 임대인, 전대 => 전대인

임차인(=전차인): 세를 들어 사는 사람

양도 => 임차인, 전대 => 전차인

양수인: 임차물을 양도 받는 사람

 


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