최호진(법학과) 교수의 생활재판소 - ⑧ 원룸이 경매에 넘어갔어요!
최호진(법학과) 교수의 생활재판소 - ⑧ 원룸이 경매에 넘어갔어요!
  • 최호진(법학과) 교수
  • 승인 2009.08.02 21:45
  • 호수 1249
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주택임대차보호법의 보호를 받으려면


김단국은 2009년 3월에 작은 원룸을 보증금 500만원과 1년에 400만원을 주고 집주인과 계약을 하였다. 그러던 어느 날 자신이 새로운 집주인이라면서 낯선 남자가 찾아왔다. 이전 주인이 빚을 갚지 못해 집이 경매에 넘어갔으며, 자신이 경매에서 이 집을 샀다는 것이다. 김단국은 계약서를 제시하면서 자신은 이 집에 있을 권리가 있다고 주장하였으나, 새 집주인은 자신은 모르는 일이라면서 다음 주까지 집을 비워줄 것을 요구하고 있다. 김단국은 어떻게 대응해야 하는가?



 대한민국에서 자기 집을 가진다는 것은 상당히 어려운 일인 것 같다. 그렇기 때문에 내집을 가진 사람보다 세를 들어 사는 사람이 더 많다. 실제로 부동산을 매매하는 것보다 집을 빌리는 임대차가 빈번하게 일어난다. 임대차 계약을 할 때 어떤 점을 조심해야 하는가?

 주거용 건물인 주택을 임대차한 경우에는 주택임대차보호법이 적용된다. 하지만 이 법의 적용을 받으려면 먼저 주택을 인도받아야 한다. 즉 이사를 가서 살고 있어야 한다는 뜻이다. 다음에 동사무소에 가서 전입신고를 하여 주민등록을 마쳐야 한다. 다가구주택의 경우는 단독주택이므로 주민등록에 건물의 소재지와 지번을 표시하면 되지만, 다세대 주택은 공동주택에 속하므로 건물의 소재, 지번, 공동주택명칭, 동?호수까지 기재해야 한다. 마지막으로 계약서에 확정일자를 받는다. 확정일자는 동사무소에 가서 약간의 수수료를 내고 임대차계약서에 도장을 받으면 된다.

 위와 같은 절차를 마치면 등기를 하지 않더라도 그 다음 날로부터 임차인이 그 주택을 빌렸다는 사실을 누구에게나 주장할 수 있다. 쉽게 말하면 임차인이 임대차 계약을 한 후 입주하고 주민등록을 하였다면, 임대차기간 중 주택의 소유주가 A에서 B로 변경되었다고 하더라도 - 새로운 집주인 B가 집을 비워달라고 요구를 하더라도 - 임차인은 계약기간동안 (보증금을 준 경우라면 그 보증금을 반환받을 때까지) 그 집에서 쫓겨나지 않고 생활할 수 있다. 만약 임대주택이 경매되었을 경우에는 그 경매대금에서 그 경매대금에서 후순위권리자나 기타 채권자보다 우선하여 보증금을 받을 수 있다. 다른 권리자와 우선순위를 결정하는 기준은 확정일자이기 때문에 가능한 빠른 시일내에 동사무소에 계약서를 가지고 가 확정일자를 받아야 한다.

 임대인이 임대차 기간 만료 6개월-1개월전에 임차인에 대하여 재계약하거나 계약을 그만두자고 하지 않은 경우에는 그 기간이 끝났을 때에 이전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 이 경우 새로운 임대차기간은 정하지 않은 것으로 본다. 묵시적 갱신의 경우 임대인은 계약기간이 2년으로 의제되는 것에 절대적으로 구속되지만, 임차인은 언제든지 계약을 해지할 수 있다.

 이 사례의 경우 김단국이 주택임대차보호법이 정하는 “주민등록”과 “확정일자”를 받아놓았다면 김단국은 새로운 집주인에게도 자신이 정당한 임차인임을 주장할 수 있다. 그러나 만약 이러한 요건을 갖추지 않았다면 불행하게도 김단국은 다음 주까지 자신의 원룸을 비워주어야 한다. 이전 주인을 찾아가 자신의 보증금과 임차료를 돌려받는 것은 별개의 문제이다.

최호진(법학과) 교수
최호진(법학과) 교수

 dknews@dankook.ac.kr


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