(37)원룸의 보증금반환
(37)원룸의 보증금반환
  • 최호진(법학) 교수
  • 승인 2010.09.28 16:23
  • 호수 1283
  • 댓글 0
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다른 세입자가 들어와야 보증금을 반환?

 

4학년인 단비는 학교앞 원룸에서 보증금 2000만원, 월세 30만원으로 2년간 살고 있다가 계약기간이 만료되어 나가게 되었다. 그런데 집주인인 임대인은 보증금을 새 입주자가 들오지 않는다는 이유로 보증금을 주지 않고 있다. 또한 보증금을 받으려면 새로운 임차인에게 받으라고 한다. 취업으로 인하여 다른 곳으로 이사를 가게 되는 상황에서 언제 새로운 세입자가 들어올지 모르는 상황이다. 단비는 새로운 세입자가 들어오지 않으면 보증금을 받을 수 없는가?


임대차계약의 기간이 만료된 경우에 임차인이 임차목적물을 명도할 의무와 임대인이 보증금중 연체차임등 당해 임대차에 관하여 명도시까지 생긴 모든 채무를 청산한 나머지를 반환할 의무는 동시이행의 관계가 있다. 쉽게 말하면 만약 임차인인 단비가 집주인에게 주어야 될 밀린 전기세 또는 관리비등이 있다면 집주인은 이를 보증금에서 공제하고 나머지 금액을 반환해야 되는 것과 단비가 원룸을 집주인에게 돌려주는 것은 동시에 이루어져야 한다는 것이다. 결론적으로 임대인으로서는 임대차가 종료하게 되면 임차인에게 보증금반환의무를 진다.


하지만 실제 부동산임대차에 있어서 임대인은 새로운 세입자가 들어와야 보증금을 반환할 수 있다고 하며 보증금을 지급하지 않는 경우가 종종 있다. 그러나 이러한 관행은 아무런 법적 근거가 없으며, 새 입주자가 들어오지 않는다는 것은 임대인의 개인사정에 불과하지 법적으로 이유있는 항변에 해당하지 않는다. 따라서 임대인이 보증금을 반환하지 아니한 채 원룸의 명도를 요구한 경우에는 임차인은 이를 거절하고 보증금의 반환과 임차주택의 반환을 동시에 이행하자고 주장할 수 있다.


뿐만 아니라 단비는 법원에 임차보증금반환청구소송을 제기하여 승소판결을 받아 주택에 대한 강제집행을 할 수 있다. 경매를 신청할 경우에는 주택임대차보호법개정전에는 내용증명우편 발송 등의 번거로운 절차를 거쳐야 했으나, 현재는 임차인에 대한 보다 적극적인 보호를 위하여 경매신청을 할 때에도 반대의무의 이행이나 이행의 제공을 집행개시의 요건으로 하지 않고 있다. 따라서 주택을 집주인에게 인도하지 않더라도 경매신청을 할 수 있다. 판결을 받고 경매신청을 하는 과정에서 뒤늦게 임대인과 합의가 이루어질 가능성도 있으므로 일단 판결을 받는 절차를 밟는 것이 효과적이다. 최근에는 이러한 사례가 많아지에 따라 법원은 이를 신속히 처리하기 위하여 전담재판부를 설치·운영하고 있다.


임대인은 새로운 세입자와는 상관없이 자신이 직접 단비에게 보증금을 반환할 의무가 있다. 단비는 법원에 임차보증금반환청구소송을 제기하고 경매를 신청하여 보증금을 반환받을 수 있다.

최호진(법학) 교수
최호진(법학) 교수

 dkdds@dankook.ac.kr


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