(38)원룸의 보증금 증액
(38)원룸의 보증금 증액
  • 최호진(법학) 교수
  • 승인 2010.10.05 12:19
  • 호수 1284
  • 댓글 0
이 기사를 공유합니다

보증금 증액 5% 초과 할 수 없다

단비는 최근 집주인인 임대인이 일방적으로 보증금을 올려달라고 요구하고 있다. 계약기간이 1년이나 남은 상태에서 어느 정도의 인상이라면 수용을 할 수 있지만, 기존보증금인 1000만원에서 1200만원으로 20%를 올려달라고 한다. 단비는 임대인의 요구에 무조건 따라야 하는가? 아니면 계약기간 동안 종전의 금액으로 그대로 있을 수 있는가? 보증금 증액에 상한선 같은 것은 없는가?

보증금의 증액은 일정한 사유가 있는 경우에는 가능하며, 주택에 있어서는 5%라는 제한이 있다. 하지만 재계약의 경우나 합의가 되는 경우에는 상한선의 제한이 없다.

주택임대차 기간 중에 보증금의 증액을 요구하는 경우 주택임대차보호법에 의해 임대인이나 임차인은 집세나 보증금이 임차건물에 관한 조세, 공과금 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 적절하지 않게 되었을 경우에는 집세나 보증금의 변경을 요구할 수 있다. 경제사정의 변동이라고 하는 것은 조세, 공과금의 증감은 물론 임차주택 및 그 대지의 가격상승과 하락, 금리의 상승과 하락, 원룸의 공급량과 수요량의 변화, 물가의 상승과 하락, 임차주택의 유지, 관리, 개량비용의 상승과 하락, 임차주택의 유지관리, 인근 유사주택과의 차임 등의 차이 등을 그 예로 들 수 있다.

보증금 또는 차임의 등락폭이 어느 정도가 되어야 적절한 것이라는 문제는 차임의 변동의 정도, 당사자의 의사, 임대차의 목적, 임대차의 총기간과 경가기간 및 잔여기간, 그리고 법적 안정성이라는 사회정책적 고려 등을 모두 감안하여 결정되어야 할 것이다.

그렇다면 보증금 또는 차임의 증감청구가 인정될 정도의 경제사정의 변동범위와 정도는 계약당시 기초가 되었던 경제사정이 당사자가 예견할 수 없을 정도로 현저히 변동되어 종래의 계약내용에 당사자를 구속시키는 것이 현저히 부당하고 변동된 경제사정이 앞으로 상당기간 지속될 것이 예상되는 경우라고 할 것이다.
만약 경제사정의 변동이 있다고 하더라도 임대인과 임차인 사이에 보증금이나 차임의 증액을 금지하는 특약이 있다면 임대인인 집주인은 증액청구를 할 수 없으며, 계약을 체결한지 또는 증액한지 1년이 경과하지 않았다면 임대인은 보증금의 증액을 청구할 수 없다. 반대로 임차인에게 감액을 요구할 수 있는 감액청구를 금지하는 특약은 임차인에게 불리하기 때문에 법적으로 금지하고 있다.

보증금을 증액하는 경우 집세나 보증금의 5%를 초과할 수 없다. 만약 임대인이 1000만원의 보증금이 적다고 하여 200만원을 더 올려달라고 하더라고 1000만원의 5%인 50만 원 이상의 요구에 응해주어야 할 필요는 없다. 하지만 문제는 임대차기간의 만료로 인하여 임대인과 임차인이 재계약을 하는 경우에는 보증금의 증액요구에 제한이 없다. 따라서 집주인이 기존 전세금이나 보증금의 2배를 요구한다하더라도 그 집을 계속 임차하고 싶다면 주인의 요구에 응할 수밖에 없다.

최호진(법학) 교수
최호진(법학) 교수

 dkdds@dankook.ac.kr


댓글삭제
삭제한 댓글은 다시 복구할 수 없습니다.
그래도 삭제하시겠습니까?
댓글 0
0 / 400
댓글쓰기
계정을 선택하시면 로그인·계정인증을 통해
댓글을 남기실 수 있습니다.