전세 시장 과잉 수요, 돌파구는 어디에?

많은 사람들이 부자가 되겠다는 목표로 꾸는 꿈은 비싼 외제차를 갖거나 현금을 많이 보유하고 있는 것 보다 ‘내 집 마련’에 대한 꿈이다. 자동차나 돈처럼 움직이는 재산은 아파트처럼 움직이지 않는 재산보다는 더 유동적이다. 때문에 소유욕이 강한 인간을 불안하게 한다. 자동차는 다른 사람이 만지거나 탈 수도 있고, 돈은 상품 구매로 타인의 손으로 넘어가거나 아니면 잃어버릴 수도 있기 때문이다. 주식도 언제든지 폭락해 종이로 전락할 수 있다. 이것은 움직이지 않는 대상이 움직이는 대상보다 더 안정적인 시각 대상이라는 사실과도 무관하지 않다. 우리가 움직이지 않는 재산, 즉 ‘부동산’에서 더 편안함을 느끼는 것도 이런 이유에서이다. 그래서 이불 펼 자리만 있어도 살 수는 있지만, 내 집이 없으면 불안한 것이다.
1997년 외환위기 이후 대도시 서울의 익숙한 풍경 중 하나가 되어 버린 노숙자는 부동산을 단순히 소유욕과 허영의 대상이라기보다 생존의 바로미터라고 여기게 만들었다.
이제 고가의 아파트가 문제가 아니라 전세나 월세로라도 부동산을 잠시나마 갖는다는 것을 다행으로 여겨야 하는 시대가 도래한 것이다.
올해 서울 지역 아파트 전셋값은 4년 만에 최고치를 기록했다. 지난해부터 지속된 전세시장 불안이 계속 이어지고 있다. 국토부는 방학 이사수요 등이 꺾이면서 전셋값이 빠질거라고 전했지만 전문가들은 이제 전세난 걱정을 좀 덜 수 있을까하는 서민들의 질문에 한 치의 망설임 없이 아니라고 대답한다. 현재 전세난은 먹구름일 뿐 소나기 구름은 아직 오지 않았단다. 그렇다면 전셋집이 필요한 사람에게 길바닥으로 나앉으라는 말인가.
현재 전세시장은 과잉수요다. 이 수요거품을 조절해야 한다.
신묘년, 집을 구하려는 사람들은 어떻게 해야 기회를 얻을 수 있을까? 또 현재 정부가 내놓은 부동산정책은 무엇인지, 잘못된 부분은 없는지 두 명의 전문가를 통해 들어봤다.
고민정 기자 mjko921@dankook.ac.kr

■전문가 의견1 - 조명래(도시·지역계획) 교수

전세제도의 선진화와 전세주택의 공급

전세는 우리나라에만 있는 주택 임대차 제도다. 집값의 반에 해당하는 전세금을 내면 세입자는 집을 일정기간 동안 내 집같이 쓰다가 나갈 땐 맡긴 돈을 돌려받게 된다. 반면 집주인은 부족한 돈을 메우기 위해, 혹은 집값이 오를 때 팔아 시세차익을 얻기 위해, 가지고 있는 집을 전세로 내놓는다. 이는 순수한 임대료 수입을 얻기 위한 목적의 월세형 임대주택과 다르다는 것을 의미한다.
이렇듯 목돈이란 전세금을 이용해 수요자(세입자)는 안정적인 주거목적을 달성하고, 공급자(집주인)는 자본수익 기대를 충족하는, 양 측 조건이 맞아야 전세의 공급이 원활하게 이루어진다. 이러한 조건과 방식을 무시하고 그냥 집만 공급한다고 전세문제가 해결되진 않는다. 사실, 이러한 조건과 방식을 충족시키는 전세 전문용 주택은, 서울시의 장기전세주택을 제외하면, 지금까지 한번도 공급된 적이 없다. 그럼에도 불구하고 정부나 부동산 시장 전문가들은 공급부족에서 전세란의 원인을 찾고 공급확대에서만 해법을 찾고 있는 것은 한마디로 연목구어다. 이렇게 해서 정작 공급되는 주택은 매매(분양)주택이거나 월세형 임대주택이다. 이러한 유형의 주택은 자동적으로 전세용 주택이 되지 못한다.
전세는 집값과 함께 움직인다. 전세 임대료가 집값의 일정 비율로 형성되기 때문이다. 그러나 금번 전세란은 집값의 하향(안정)화 추세 속에서 가격이 오르고 집이 부족해지는 전에 없는 특징을 보이고 있다. 여러 이유 중에서 핵심은 매매수요가 전세수요로 대거 전환하는 주택(임대)시장의 구조적 변화에 있다. 그동안 집을 구입하는 이유로는 주거목적 보다 집값 상승을 기대한 투기적 목적이 더 우월했다. 그러나 주택보급율이 100% 넘어섰고, 공급물량이 넘쳐나며, 살만한 사람은 대부분 샀기 때문에 집을 사서 과거와 같이 떼돈을 버는 것이 이젠 쉽지 않다. 따라서 집을 사기보다 주거조건이 좋은 전세를 찾는 선호도가 최근 들어 급격하게 높아졌다.
전세 주택문제는 주택의 절대 공급량 부족에서 발생한 것이 결코 아니다. 특정 유형의 전세용 주택을 찾는 사람에 비해 그러한 조건의 전세주택이 시장에 많이 나와 있지 않아서 전세란이 발생한 것이다. 가령 수도권 외곽에는 미분양 주택이 넘쳐나지만, 전세수요자들이 선호하는 전세주택은 강남 재건축 아파트 단지의 아파트다. 실제 이번 전세란의 진원지는 ‘도심형 중가, 중형 전세아파트(30평이하, 2-3억, 3인 가구용)’를 찾는 수요자에 비해 공급이 현저하게 부족한데서 비롯됐다. 그러나 이러한 공급 부족은 강남재건축 아파트 등을 덜 지어서 생긴 것이 아니라 이러한 조건의 전세주택을 꼭 집어서 공급하는 맞춤형 정책이 없었던 데서 비롯된 것이다.
전세문제 해결을 위한 답은 크게 두 가지다. 하나는 전세수요를 제도적으로 조절하는 것이고, 또 다른 하나는 전세용 주택을 직접 공급하는 것이다. 전세수요를 조절하는 것은 전세인상률, 적정 전세임대료, 계약갱신청구권, 임대료 분쟁 등을 제도화하는 것이다. 후진적인 전세제도 전반을 법적 틀 내에서 끌어들여 투명한 시장원리에 따라 규율할 때 전세수요가 사회적으로 적절히 조절될 수 있다. 지금과 같이 전세가가 폭등할 때 쓸 수 있는 카드는 전세가격 인상제한, 적정전세임대료, 계약갱신청구권과 같은 방안뿐이다. 전세제도의 선진화는 임대인이 보다 임차인의 주거권 보호에 우선하는 게 선진국의 경험이다.
두 번째는 전세용 주택을 정부가 직접 공급하는 것이다. 전세주택공급은 전세문제의 해결이란 차원보다 서민주거약자들의 주거복지 실현이란 관점으로 접근해야 한다. 주택보급율은 110%에 육박하지만, 전체 가구의 40%는 늘 무주택자다. 이들 40% 계층은 고정적으로 남아 있기 때문에 이들의 주거안정을 위해선 정부가 나서서 전세용 주택을 직접 공급하고 관리해야 한다. 서울의 장기전세주택이 좋은 예다. 문제는 재정이다. 그러나 최근 방송좌담회에서 대통령은 다가구주택 등을 매입해 2만6천호의 전세용 주택을 공급하겠다고 했다. 따라서 문제는 시장주의와 공급주의자로 포획된 정부가 전세문제를 주거복지 차원에서 해결할 안목과 의지를 어느 정도 갖느냐다.


■ 전문가 의견2 - (주) RE멤버스 고종완 대표

역세권 소형주택, 오피스텔, 도시형 주택 노려야

무엇보다도 올 한해 가장 우려되는 점은 전세난의 심화현상이다.
국민은행 자료에 따르면 지난해 전국적인 평균 전세가격은 약 7.1%, 서울은 약 6.4%, 수도권은 6.3% 올랐다. 올해 들어서도 한두달만에 약 2%정도의 상승률을 기록했다. 부산, 대전 등 지방 대도시에 촉발된 전세가격 급등세는 올해 들어 지방에서 수도권으로, 도심권에서 외곽으로, 중소형에서 대형으로, 아파트에서 연립 다세대 주택으로 그리고 대학가의 하숙집까지 도미노처럼 확산중이다.
급기야 전셋집을 구하지 못해 떠돈다는 전세난민마저 등장했다.
이에 놀란 정부는 1.13전월세안정대책과 2.11보완대책을 내놓았지만 시장 반응은 시큰둥하다. 실효성이 떨어진다는 지적이다.
세입자 입장에서는 정부대책만 기다릴 수 없는 참담한 상황이 전개되고 있다.
한편, 매매, 전세가 비율이 현재 수도권은 약 44~48%선에 육박하고 있다.
과거 경험상 전세가율이 약 50%선에 도달하면 전세수요가 매입수요로 전환돼 전세-매매가의 동반상승현상이 출현한다. 다시말해, 2011년 부동산은 전세시장 뿐 아니라 매매시장도 동반상승할 가능성이 크다. 실제로 설이후 수도권의 재건축과 중소형 아파트를 중심으로 매매가의 상승압력이 높아지고 있다.
앞으로 부동산 경기흐름은 어떻게 바뀔까.
부동산경기의 싸이클을 보자. 국내부동산 시장은 지난 2001년부터 2006년까지 5~6년간 장기상승후 2007년부터 4년간의 하락조정을 거쳐 작년 10월경 정점을 찍은 것으로 보인다. 특히, 전세가, 매매가 동반상승현상이 수도권전체로 확산됨으로서 상승론은 더욱 힘을 받고 있다. 이는 중장기 부동산경기 예측모델인 벌집모형(HONEY-COMB CYCLE MODEL)을 보아도 쉽게 알 수 있다. 현재의 부동산 경기국면은 거래량-가격보합이라는 회복초기의 6단계 향후 거래량이 평균거래량(약 4만6천가구)를 하회하지 않는 한 조만간 거래량증가-가격상승의 제 1국면(호황국면)으로의 진입도 기대된다.
하지만 아직도 급등 내지는 대세상승을 가로막는 장애물도 많다.
전세난이 1년 10개월째 고공행진중인데 비해 매매시장은 여전히 보합세에 머물러 있다. 올해 3월말로 종료되는 DTI규제완화의 연장여부에 대한 정책의 방향도 명확한 가닥을 잡지 못하고 있다. 게다가 인구정체, 은퇴대란, 고용불안, 금리인상, 가계부채증가, 유럽재정위기, 환율급등락, 인플레우려등 여러가지 변수요인이 겹쳐서 불확실성이 잠재하고 있기 때문이다.
따라서, 올 2월이후 본격적인 거래가 이루어지면서 전세가격의 상승폭은 더욱 커질 전망이다. 다만, 금리인상, 가계부채증가, 소득양극화, 고용불안, 집값상승에 대한 불확실성, 투자심리 위축 등 여러 악재로 인해 매매가의 상승폭은 제한적일 것으로 예상된다.
그렇다면, 집없는 무주택자는 과연 어떻게 해야할까.
집값의 50~60%정도의 전세자금이 준비되어있는 무주택자라면 올 상반기중에 보금자리주택과 분양가상한제 아파트의 분양과 역세권 소형주택, 오피스텔, 도시형주택의 매입을 적극 권하고 싶다.
왜냐하면 일반인의 생각과는 달리 지난 10년간 국내 주택가격의 상승폭이 크지 않았던 데다 거품도 많이 빠진 게 사실이기 때문이다.
글로벌통계를 보아도 지난 10년간의 국내의 주택가격 상승율은 OECD국가 18개국 중 12위에 불과하다. 2007년 이후 4년여의 하락조정에다 2008년 서브프라임 모기지사태시 급락으로 15~20%내외의 주택버블은 상당부분 제거되었다는 판단이다.
대부분의 연구기관들도 지난 하반기 중에 주택경기는 바닥을 찍었다고 예측하고 경기, 수급, 인구요인 등을 종합 고려할 때 향후 2~3년간의 완만한 상승추세는 가능하다는 진단이다. 다만, 매입 대상 주택은 한정하는 게 좋다.
수도권과 대도시의 도심권으로서 고급주상복합보다는 대지지분이 넓은 단독주택, 아파트, 연립, 다가구 주택이 유리해 보인다. 그리고 인구와 가구원수감소와 임대수익형 부동산의 수요 증가추세로 볼 때 대형보다는 소형주택 특히 역세권 임대수익형주택과 도시형 생활주택, 원룸주택등이 인기를 끌 전망이다.