새학기를 맞이해서 학교앞에 자취방을 구하는 학생들이 많을 것이다. 자취방은 보통 소액 보증금 및 월세를 지불하는 형태로 체결되는 임대차 계약이 대부분이다. 자취방을 구하는 것이 먼 미래에 나의 집을 구하는 것의 연습이 될 수 있다. 대충 골라 쉽게 결정하지 말고 꼼꼼하게 자취방을 골라보자.
임대차 계약은 크게 보면 다음과 같은 절차로 이루어진다.
임대 건물을 물색하고 정해지면 임대차 계약을 채결한다. 그 이후에는 계약 기간 동안 임대인과 임차인이 임대차 계약상의 권리의무를 이행하게 되고 계약기간이 끝나면 임대차 계약은 종료한다.
사람마다 방에 대하여 중요하게 생각하는 부분은 모두 다르다. 누군가는 위치가 좋아야 하고, 누군가는 월세가 싼 게 제일 중요하고, 누군가는 화장실이 넓어야 한다. 따라서 방을 구할 때 나는 무엇을 가장 우선순위로 둘 것인지 정하고 시작하는 것이 좋다. 모든 것을 충족시키는 자취방은 거의 없기 때문에 이것, 저것 다 따지다보면 방 구하기가 쉽지 않다. 각자 마음에 쏙 드는 자취방을 발견하였다면 이제 임대차계약을 체결해야 한다. 아마도 사회에 나와서 처음으로 작성해보는 계약서가 임대차 계약서가 아닐까 싶다. 보통 대학생들은 부모님과 동행하여 계약을 하지만 이제 성인이고 아주 기초적인 계약이므로 주도적으로 참여해보는 것도 좋을 것 같다.
임대차계약 체결 시에는 기본적으로 다음을 유의해야 한다.
-계약서는 꼼꼼하게 확인하라
임대차계약서상에는 임대인의 주민등록번호를 기재하지만 신분증 첨부나 확인을 요구하여 임대인이 임대차 건물의 소유자가 맞는지 확인한다. 소유자가 아닌 사람과 계약할 경우 큰 낭패를 볼 수도 있다. 또한 가능하면 임대차 건물의 등기부등본을 확인할 필요가 있다. 부동산 중개인을 통해 자취방을 구하는 경우라면 그 중개인이 등기부를 열람 확인하겠지만 그렇지 않은 경우라면 임대차 건물의 주소로 인터넷등기소를 통하여 등기부의 열람이 가능하므로 스스로 확인해 보자. 그리고 계약 내용인 보증금과 월세 및 계약기간이 제대로 적혀있는지를 확인한다. 또한 공과금이나 관리비의 처리 문제도 꼭 확인해야한다. 나중에 다달이 지급하는 월세 이외에 추가 비용이 발생할 수도 있다. 보통 계약기간은 2년으로 하고 2년 후부터 매년 계약기간을 갱신한다. 그러나 그 보다 단기 혹은 장기로도 계약이 가능하다. 위와 같은 계약의 기본사항 외에 다른 특약이 없는지 확인한다. 예를 들어 “보증금 반환은 후속임차인이 정해지면 반환한다“ 거나 ”이 사건 임대차계약 당시 향후 임대목적물에 관한 모든 책임은 임차인인 A가 부담하기로 한다“ 는 등의 내용은 차후 보증금반환 할 때 혹은 임대목적물의 파손 등이 생겼을 때 문제가 될 수 있으니 그런 취지의 특약이 있는지 계약서를 꼼꼼하게 읽어봐야 한다.
-전입신고 및 확정일자 받아라
전세가 아닌 월세계약을 하는 경우에는 동사무소에 전입신고를 하고 확정일자를 받도록 한다. 신분증과 임대차계약서를 가지고 가면 할 수 있다. 전입신고와 확정일자는 보증금을 돌려 받을 때 확정일자에 찍힌 날짜순서대로 보증금을 돌려받는 순서가 정해지므로 꼭 해두는 것이 좋다.
자취방을 골라 계약서를 작성하기까지 유의해야할 점을 대략적으로 정리해보았다. 다음에서는 자취방에서 생활하는 동안 생길 수 있는 법적 문제와 보증금 반환 문제에 대하여 이야기 해보겠다.
이미연 변호사 miyoundc@gmail.com
hyerin91@dankook.ac.kr