단웅은 학교 앞 원룸을 보증금 500만원에 월 50만원에 임차하여 살고 있는데, 어느 비오는 날 지붕에 물이 새는 바람에 벽지에 곰팡이가 피어있는 것을 보았다. 이후에 전기배선에 문제가 생겼는지, 자주 정전이 발생하였다. 곰팡이냄새로 인하여 더 이상 견디기 힘들어진 단웅은 집주인을 찾아가 지붕에 물새는 곳과 전기에 대한 수리와 벽지를 새로이 해줄 것을 요구하였는데, 집주인은 자신에게 문제는 없다고 하면서 단웅에게 직접 고치라고 하는 등 수리를 차일피일 미루고 있다. 지붕, 벽지, 전기수리는 누가 책임을 져야 하는가? 만약 단웅은 직접 비용을 들여 수리를 하였다면 그 비용은 어떻게 되는가?

임대인은 기본적으로 임차인에게 임대목적물을 제공하여 임차인으로 하여금 목적물을 사용·수익하게 할 의무를 부담한다. 즉 임대인은 계약기간 중 목적물을 사용·수익에 필요한 상태로 유지시킬 의무를 부담하는 것이다. 이러한 의무내용에는 민법 623조에 따라 목적물에 대한 수선의무도 포함된다.

여기에서 어떤 상태가 ‘사용·수익에 적합한 상태’인지는 계약의 내용이나 임대차의 유형, 거래관습 등과 같이 개별적이고 구체적인 상황에 따라서 결정되는 것이다. 그런데 임대차계약에서 특별히 임대차의 목적을 정하지 않았다면 그 목적물이 일반적인 사용·수익에 필요한 상태를 유지하여 주면 된다.

임대인의 수선의무는 주택에 관하여 수선을 필요로 하는 상태, 즉 파손이 생기고 그 수선이 가능한 경우에 발생하게 되는데, 그 수선의 정도 즉 대상과 범위는 사회통념상 계약에 따른 사용을 하는데 필요한 정도로 하면 된다. 수선을 필요로 하는 상태가 임대인의 책임 있는 사유이건 임차인의 책임 있는 사유이건 상관이 없다. 다만 임차인이 책임 있는 사유로 인하여 수선을 하게 된 경우에는 임대인은 임차인에게 손해배상청구가 가능하다.

만약 임대인이 수선의무를 면제하기로 하는 특약이 있는 경우에는 그 특약이 우선한다. 대법원판례에 따르면 특약에서 수선의무의 범위가 명시되지 않은 한 일반적으로 특약으로 면제되는 임대인의 수선의무의 범위는 소규모의 것에 한한다고 판시하고 있다. 만약 장해가 생긴 경우 그것이 임차인이 별 비용을 들이지 아니하고도 손쉽게 고칠 수 있을 정도의 사소한 것이어서 임차인의 사용·수익을 방해할 정도의 것이 아니라면 임대인은 수선의무를 부담하지 않는다.